Тема сдачи в аренду жилья для многих весьма актуальна. Точнее говоря, применительно к жилым помещениям правильно использовать термин «наем», а не «аренда». Но поскольку в статье речь пойдет еще и о другом имуществе, а «аренда» для большинства звучит привычнее, так и оставим.

Тот факт, что доход от аренды подлежит налогообложению, обычно сомнений ни у кого не вызывает. Сомнение вызывает вопрос о том, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ну или открывать ООО) в том случае, если гражданин намерен действовать строго по закону.

На самом деле, универсального ответа не существует, поскольку не существует в законодательстве норм, которые прямо регулировали бы этот вопрос. Это означает, что каждый случай должен рассматриваться отдельно – с учетом конкретных обстоятельств.

При этом нужно иметь ввиду следующее.

С одной стороны, под предпринимательской деятельностью согласно Гражданскому кодексу РФ (п. 1 ст. 2) понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Ключевой термин здесь – «систематическое». Именно систематичность будет доказывать налоговая служба, если возникнет спор о предпринимательской деятельности и отсутствии ее регистрации.

С другой стороны, в правоприменительной практике давно сложилась позиция, признаваемая и судами, и налоговыми органами, суть которой заключается в следующем: у физического лица может оказаться имущество, которое приобретено для личных нужд либо получено по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества оно временно сдано в аренду или внаем. Доход от таких сделок предпринимательским не признается (постановление Верховного Суда РФ от 10.01.2012 № 51-АД11-7).

Как видим, и в том, и в другом случае определения довольно нечеткие – по-разному их трактовать можно. А истина, как всегда, где-то посередине.

Скажем, гражданин, получивший в наследство квартиру или две и сдающий их, пусть даже и в течение многих лет, с большой вероятностью не будет признан предпринимателем. У другого гражданина, купившего десяток квартир и живущего на доходы от их сдачи в аренду, таких шансов будет намного меньше.

Примерно из таких соображений и нужно исходить, решая вопрос о необходимости регистрации в качестве ИП. Ну и можно еще учитывать, что в тех регионах, где введен налог на профессиональный доход (в просторечии – «налог на самозанятых»), можно зарегистрироваться в качестве плательщика данного налога, что освобождает и от НДФЛ, и от необходимости регистрации ИП.

Эксперт Аксёнов М.В.